在民事执行程序中，如果被告不履行生效法律文书判决的义务，原告可以申请法院进行强制执行。在强制执行程序中，如果被告的财产仅为一套住房，法院能够拍卖被告的唯一住房吗？如果法院可以拍卖，被告可以主张保留必要的生活费用吗？本文将对此进行分析。

一、基本案情

2019年，深圳房价持续高涨，张某（男，35岁）趁机在深圳市某区购入二手商品房一套（房贷月供约为1.6万元/月），并办理了房屋产权过户，获得了不动产权证。2022年初，受疫情影响，张某失业，无法按月及时支付房屋贷款。银行遂向仲裁委申请商事仲裁，并获得胜诉。后，由于张某未能重新找到高薪工作，其仍无法按月支付房贷。2022年9月，银行向法院申请强制执行。法院立案执行后，查询发现张某名下除了一套住宅房屋之外，无其他可供执行的财产。后，法院作出《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖张某名下的房屋，以清偿银行的债权。（注：本案例根据真实案例改编而来）

张某遂咨询本律师：（1）法院能否拍卖张某家庭的唯一住房？能否请求法院停止拍卖程序？（2）张某能否主张保留必要生活费用？

二、法律分析

（一）在特定条件下，法院可以拍卖被执行人的唯一住房

有人认为，被执行人的“唯一住房”不能被拍卖，理由是：《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004，2020年修改）第四条、第五条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

但其实，在特定条件下，法院可以对被执行人的唯一住房进行拍卖、变卖或者抵债。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015，2020年修订）第二十条之规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

由上可知，在前述案例中的张某仅有一套房屋的情况下，如果张某不存在为逃避债务转让其名下其他房屋的情形，在申请执行人（银行）同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，法院可以拍卖张某的唯一住房。

《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015，2020年修订）第二十条的出台考虑了以下两个原因：（1）现阶段，房地产是我国居民的主要财产和金融贷款的抵押物，如果仅以“唯一住房”为由便可排除法院的执行，则很多债权人的债权都无法最终得到清偿；（2）平衡债权人和债务人的合法权益，在保障债权人的债权得以实现的情况下，保障债务人必要的生存权利，规定申请执行人应提供住房或同意从变价款中扣除5-8年租金，以解决被执行人的住房问题。现在的司法实践中，绝大多数法院都会依据前述规定对被执行人的“唯一住房”进行拍卖、变卖或抵债。

（二）被执行人唯一住房被拍卖的，可以申请在变价款中扣留必要生活费用

在张某的案例中，张某的唯一住房被法院拍卖，申请执行人（银行）需要按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。因此，张某有权向法院申请在房屋变价款中保留5-8年的租金，此租金即张某的必要生活费用。

张某应向法院提出书面申请，并提出证据。执行法院通常会征求申请执行人（银行）的意见，询问其是否愿意为被执行人提供住房。实践中，债权人一般不同意为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，而是选择同意法院按规定扣除五至八年租金，人民法院则继续处分房产，并在所得变价款不足以清偿全部债务时，在变价款中按照一定的标准为被执行人保留5至8年的租金，作为其维持生活的必要费用。

综上，法院可以拍卖张某的唯一住房，但是申请执行人（银行）需要按照当地廉租住房保障面积标准为张某及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。如果银行不同意提供住房，张某可向法院提出书面申请，主张从房屋的变价款中保留5-8年的租金作为保障其本人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋的费用？

三、延伸分析

法院拍卖被执行人的唯一住房时，现行司法解释允许被执行人申请在房屋的变价款中保留5-8年租金的目的是维持被执行人的“生活必要费用”。法院会综合衡量被执行人负债情况、当地的平均租金标准、被执行人经济状况和扶养家属情况、被执行人配合执行程序的情况等，在5至8年范围内综合各种因素确定保留租金的具体数额。

申请保留的租金（元）=被执行人及所扶养家属的人数（人）×当地廉租住房保障人均面积（平方米/人）×当地房屋租赁市场的平均租金（元/平方米）×年数。

相关法律法规：

一、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修订）

第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

二、《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修改）

第四条　对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

第五条　对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

本文作者

王毅华 律师

法学硕士，广东融关律师事务所执业律师，专业领域为：民商事争议解决、（企业和个人）清算与重组、法律顾问。

蔡高帅 律师

法学硕士（在读），广东融关律师事务所执业律师，专业领域为：破产清算及重整、债务重组、公司治理。