由于历史原因，深圳市存在着众多的小产权房，随着房价的日益提高，小产权房构成了家族财富的重要组成部分。由于小产权无需登记的特点，其属于隐性资产的范畴。同时区别于普通的商品房，小产权的争议解决存在着诸多的不确定性，这其中最重要的一个问题，就是法院是否会对小产权的纠纷进行受理。

根据法律法规和深圳地方性的规定，深圳地区法院对于小产权纠纷是否受理的问题，要区分以下两种情况：

（一）小产权权属认定的纠纷，不予受理。

当事人起诉请求确认违法建筑权利归属及内容的，不属民事案件受理范围，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人先向行政机关申请处理违法建筑问题。

（二）小产权权益产生的其他纠纷，可以受理。

小产权而产生的下列纠纷属于民事案件受理范围，予以受理并判决：

1、租赁合同纠纷；

2、违法建筑使用费给付纠纷；

3、婚姻家庭、继承案件中的权益分割纠纷；

4、占有保护纠纷；

5、建筑物、构筑物倒塌损害责任纠纷；

6、其他不涉及权属认定和处理的纠纷。

在我所承办的（2016）粤03民终21922号一案中，深圳中院就在一个裁判文书中，明确了以上的裁判原则。

一、案情介绍

男女双方在离婚纠纷当中，法院对夫妻双方共同财产的小产权房进行了使用权的分割。经深圳中院终审，判决女方获得了小产权的使用权。

而后，女方向第三人韩某转让了小产权房，男方认为双方虽然离婚，但女方只获得了该小产权房的使用权，并没有擅自处分所有权的权利。起诉至法院，要求认定定廖某与韩某签订的房屋买卖合无效。合同无效纠纷经过一审二审，深圳中院最终裁定：驳回男方的起诉。

二、法院裁判观点

深圳市宝安区人民法院认为：

本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，涉案《房地产买卖合同》所约定的涉案房屋并无权属证明，且进行历史遗留违法建筑申报后，行政主管部门尚未作出处理决定，一审法院认为本案的合同效力因涉及相关的财产权益关系的处理，故依法先应由行政主管部门对涉案建筑物的合法性进行审查处理后再予确定，故梁某流的诉讼请求，目前不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应予驳回起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回梁某流的起诉。

深圳市中级人民法院认为：

梁某与廖某之间的离婚生效判决已认定涉案房产归廖某使用，并明确关于梁某流所主张的廖某擅自处分涉案房产的问题，待日后涉案房产经行政机关确权或者一方当事人获得有关拆迁补偿款后另循法律途径解决。

原审法院驳回梁某请求确认涉案合同无效的起诉符合上述生效判决的处理原则，并无不当，本院予以维持。综上，梁某流的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。

三、案件评述

同样的一套小产权房，在双方的离婚纠纷当中，法院就对房屋的使用权进行了裁判。而在后来的合同无效纠纷当中，却做出了不予受理的裁定。这就是本文最初提到的，如果向法院提起关于小产权房的权属纠纷之诉，依然可能获得不予受理的结果。

在目前的司法实践当中，小产权房的占有、使用权和收益权纠纷依然能够受到法院的受理。在这其中最重要的“占有”，我们将在后面的文章中详细讲解。

本文撰稿：

陈科军：广东融关律师事务所高级合伙人

王    潇：融关家族财富创始人