摘 要：“法拍房”，即“司法拍卖房产”，指被人民法院在执行程序中强制拍卖的房屋。“法拍房”主要来源于三种情形。竞买者可通过七家网络司法拍卖平台参与竞买“法拍房”。

竞买“法拍房”时，存在“综合购置成本过高”“房屋无法正常过户”“房屋无法顺利清场交付”“原业主的债权人骚扰”等四大法律风险。竞买之前，竞买者务必做好前期法律尽职调查工作，以规避相关法律风险。

关键字：法拍房，背景情况，过户，法律风险

“法拍房”，即“司法拍卖房产”，指被人民法院在执行程序中强制拍卖的房屋。在房价高涨的情况下，价格相对低廉²的“法拍房”受到了部分购房者的青睐。但是，收益越大，风险往往也越大。价格相对低廉的法拍房往往存在不少法律风险。如果没有识别和规避好法律风险，竞买者可能会无法正常过户和入住，甚至是损失竞买保证金。

知己知彼，百战不殆。潜在购房者有必要详细了解法拍房的背景情况，以及竞买过程中的法律风险，以尽可能规避风险。本文将对“法拍房”的基本背景情况和“四大法律风险”进行分析，以期为潜在法拍房竞买者提供帮助。

一、法拍房的背景情况

（一）法拍房的来源

法院拍卖房产时需要依据生效的法律文书。通常来说，生效法律文书主要因以下几种情况而产生：

1.无法履行合同约定的到期债务，如民间借贷合同、金融贷款合同等；

2.司法没收，如由于涉及刑事案件导致的司法没收；

3.共有房产无法自行处置，如离婚、继承房产后，无法自行处置共有财产，而由法院司法拍卖处理；

4.其他法律纠纷。

此外，根据法律规定，无主财产归国家所有。如业主去世后，无顺位继承人继承财产，导致房产归国家所有，由国家处置³。但无主房产由相应的无主物查获单位负责拍卖，而不是由法院拍卖。

实践中，淘宝、京东等网络拍卖平台还存在破产拍卖（破产管理人拍卖破产企业或个人破产人的财产）、银行拍卖（银行处置自有资产或担保物）、国资拍卖（政府、国企、公安、海关等主体拍卖财产）等形式。破产拍卖、银行拍卖、国资拍卖和本文所指的“司法拍卖”都是在网络拍卖平台上进行，都有可能拍卖房产。但“司法拍卖”的拍卖主体为法院，主要受司法程序影响，其与破产拍卖、银行拍卖、国资拍卖有较大区别。限于本文篇幅所限，本文不对法院以外的主体拍卖房产的背景情况和法律风险展开说明。

（二）竞买法拍房的渠道

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条之规定，自2017年1月1日起，人民法院以拍卖方式处置房产的，原则上应当在网络拍卖平台方式进行，并以网络电子竞价方式公开进行处置，但不宜采用网络拍卖方式处置的除外。

目前，有意竞买“法拍房”者可以在最高人民法院指定的七家网络司法拍卖平台（淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网⁴、工商银行融e购和北京产权交易所⁵）竞拍房屋。根据笔者的经验，淘宝网和京东网的法拍房数量最为丰富。

二、竞买“法拍房”的四大法律风险

竞买“法拍房”时，务必仔细阅读法院关于拍品的拍卖公告和竞买须知，需要特别关注竞买人注意事项。法院对于风险的通常表述如下：

标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生的一切税费均由买受人承担。买受人需自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。

根据淘宝、京东等公开拍卖网站的实际拍卖案例，笔者总结出以下四大经常存在的法律风险。

（一）综合购置成本过高

在竞买“法拍房”时，竞买成功者除了要支付房屋价款外，还需要支付其他额外的费用。具体来说，这些费用包括：

1.转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费。虽然司法解释明确税费应按照国家税收法律法规及政策缴纳，但法院通常一揽子解决，在拍卖公告中明确由竞买人承担。

2.过户时所产生的转让双方的一切税、费（包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等）、应补地价、土地使用费。对于过户所产生的转让双方的一切税、费，法院也通常一揽子解决，在拍卖公告中明确由竞买人承担。

3.水费、电费、煤气费、暖气费、宽带费、物业管理费等欠费及违约金。

以上税费跟房屋产权的情况、原业主对房屋的使用密切相关。竞买者竞拍前应尽可能调查清楚涉拍房屋所涉及的各种税费，以避免出现购置“法拍房”的实际成本比普通二手房价格还高的情况出现。必要时，可咨询不动产部门、税务部门或税务师相关税费问题。

（二）房屋无法正常过户

在《拍卖公告》中，法院一般会特别注明：由买受人自行过户。实践中，经常出现竞买者无法将房屋过户而损失拍卖保证金的情形。通常来说，“法拍房”无法正常过户的原因主要包括以下几种：

1.房屋产权存在瑕疵。（1）如房产土地为划拨所得，无法正常过户。如经济适用房。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。（2）原业主尚未办理不动产权证。此时，拍卖房屋需办理“二次过户”，即需要先为原业主办理一次产权登记手续，再办理产权过户到竞拍者手上。（3）共有房屋。此种情形是指法院拍卖房屋部分份额（如50%）的情形，如竞拍得此种房屋，日后办理抵押解除和房屋过户较难。（4）村民自建类住房（如宅基地房、村民自建房、回迁房指标）。对于村民自建类住房，因产权存在瑕疵，可能无法办理过户手续。  

2.房屋限购政策与购买资质。最高人民法院于2021年12月17日发布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，该规定自2022年1月1日起施行。当前，部分城市（如笔者所在的深圳地区）的房屋限购政策适用于司法拍卖中的房屋竞买；部分城市的房屋限购政策则不适用于司法拍卖中的房屋竞买。在最高人民法院《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》于2022年1月1日施行之后，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍“法拍房”的，法院不予准许；法院发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果；买受人不符合持续具备购房资格条件，法院将不予出具拍卖成交裁定书。如果法院不出具拍卖成交裁定书，法拍房可能无法过户。因此，竞买者竞买前，需提前前往拟竞买房屋所在地市的房管部门或不动产登记部门询问当地最新的房屋限购政策（及该限购政策是否适用于司法拍卖领域），以免竞买成功后法院不予出具拍卖成交裁定书。

3.抵押。部分城市房产如抵押未解除则无法过户，请务必提前核实拍卖法院是否会主动注销抵押登记，及法院不主动注销抵押登记情况下解除抵押的流程。

4.查封。拍卖成交后，法院一般仅出具确认拍卖裁定书和协助执行通知书，并送达给相关主管部门办理解封和产权过户手续。法院解除查封手续需要沟通、协调，也需要一定的时间。

需要特别说明的是，竞买法拍房后，拖延不办理过户也有法律风险。如未及时办理权属变更，不动产登记中心显示的房屋所有权人是原业主。当法院解除查封和抵押后，一旦被执行人还有其他债务纠纷，则有可能再次被法院查封或被原业主再次抵押，导致竞买人的权益受损。

（三）房屋无法顺利清场交付

1.存在租赁。根据《民法典》第七百二十五条之规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如房屋存有有效租赁，则竞买人拍下房屋后需要自行与租户协商原《租赁合同》的处理。尤其是长租租约。当然，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第十四条之规定，“买卖不破租赁”不适用于下列两种情形：（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

2.恶意租赁。恶意租赁是指原业主与第三方签订10年或20年的超长期租约，以达到房屋持续流拍或其他非法目的。实践中，部分业主甚至与第三方把租赁合同倒签至房屋被抵押或查封日期之前，以将“违法租赁”包装成“合法租赁”。

此时，如购买人无法通过法律手段解除该违法的租赁协议，则及时购买者拿到房产证了，也可能因“买卖不破租赁”的理由被第三人违法占有该房屋。

3.无权占有人占有房屋且拒不搬出。实践中，也存在原业主获其亲戚霸占房屋，不愿搬出。如遇到原业务或其亲戚有老人或处于重大疾病状态，法院也不愿意进行强制清场。

4.不交吉司法拍卖。不交吉司法拍卖，指法院在司法拍卖程序中不负责清腾房屋。部分法院拍卖房产时，会在“拍卖公告”上注明“不交吉拍卖”。如遇到不交吉拍卖，且拟竞买房屋有人居住或放置物品的，竞买人应在竞买前自行确认是否存在腾退障碍。

（四）原业主的债权人骚扰

“法拍房”的原业主往往是因无法清偿到期债务而被拍卖房产。部分原业主负债累累，债权人非常多。此时，原业主的债权人可能会前往拍卖所得的房屋“上门催债”和闹事。少数情况下，竞买者即使已经通过拍卖程序买得房产后，原业主的债权人也可能会跑来闹事。

三、结语

随着司法拍卖程序越加公开透明，越来越多的购房者试图通过司法拍卖程序购买房屋。部分竞买者也成功以较低的价格购买了法拍房，并办理了过户手续。

笔者建议竞买者在竞买之前做好前期法律尽职调查工作，以规避相关法律风险。根据笔者的经验，有意竞买者应对房屋限购和过户政策、房屋和土地的性质、抵押和查封情况、租赁情况、占有情况、原业主的债权债务情况等事项做尽可能全面的调查，避免后期出现房屋无法过户和清场交付的风险。

广东融关律师事务所合伙人王学连律师对本文的写作提供了宝贵的修改建议。

参考文献：

 1.王毅华，广东融关律师事务所执业律师，法学硕士。

 广东融关律师事务所合伙人王学连律师对本文的写作提供了宝贵的修改建议。

 2.根据淘宝、京东网的法拍房介绍，部分法拍房的价格仅为市价的70%-80%。

 3.此种情况较少。但随着人口老龄化和生育率降低的趋势加重，未来可能会有更多无人继承的房产出现。

 4. 最高人民法院关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告，

 网址：https://www.chinacourt.org/article/detail/2016/11/id/2356911.shtml。

 5.最高法关于司法拍卖网络服务提供者名单库新增入库公告，

 网址：http://jszx.court.gov.cn/main/ExecuteNewsletter/218147.jhtml。

 本文作者：王毅华律师 广东融关律师事务所